La legislación de California asegura que los propietarios de unidades de alquiler solo pueden cortar servicios bajo ciertas circunstancias.
El Código Civil de California 789.3a establece que los propietarios solo pueden cortar servicios como agua o electricidad a un alquiler por emergencias y reparaciones rápidas. De lo contrario, los inquilinos tienen protección legal en California contra cortes de servicios por parte del propietario.
Ambas partes deben entender las regulaciones de servicios en una unidad de alquiler para evitar disputas innecesarias. He compilado esta información para ayudar a inquilinos y propietarios a entender las reglas de California para servicios en propiedades residenciales de alquiler.
Eventos de corte permitidos Lista de recursos para inquilinos
Resumen de Protecciones contra Cortes de Servicios
Un propietario no puede cortar intencionalmente el servicio a un inquilino que vive en una propiedad de alquiler para desalojar, o sacar, al inquilino.
Esto se considera desalojo constructivo y no cumple con el Código Civil de California 789.3a.
Los servicios listados en el Código incluyen, pero no se limitan a, agua, calefacción, luz, electricidad, gas, teléfono, ascensor, o refrigeración.
Además, la Sección 789.3c del Código describe las penalidades legales para un propietario que intenta desalojar a un inquilino desconectando el servicio a su unidad de alquiler.
En California, un propietario encontrado en violación de la ley está sujeto a pagar $100 por día de violación, con un mínimo de $250.
Un fallo puede incluir pagos adicionales al inquilino por daños y honorarios legales u otros incidentes de desalojo constructivo.
Cuándo un Propietario Puede Cortar el Servicio (Temporalmente)
Un propietario puede cortar temporalmente el servicio a una unidad de alquiler, o edificio, en caso de emergencia o reparación programada.
Aunque el código de California no es completamente claro sobre los requisitos de aviso, evitar conflictos legales con inquilinos bien vale la molestia de hacer algunas llamadas telefónicas o publicar un aviso.
1. Los propietarios pueden cortar servicios durante emergencias y por propósitos de seguridad
Aunque la definición de emergencia varía, la interrupción del servicio debe abordar una necesidad urgente de reparación u otro trabajo.
Un corte de servicio de emergencia puede prevenir riesgos de seguridad significativos para los residentes de la propiedad y el personal de reparación, o daños sustanciales a la propiedad de inquilinos o propietarios.
Un ejemplo es cortar el servicio de gas a un edificio de alquiler para investigar y reparar una fuga de gas reportada.
En otro ejemplo, el servicio de agua se corta para prevenir que una tubería de agua rota inunde una unidad de alquiler.
Aunque ambas situaciones pueden (y suceden), son raras y emergencias reales.
Considera que alguien viviendo en una casa unifamiliar experimentaría la misma interrupción de servicio por una emergencia similar.
La interrupción temporal del servicio a una propiedad de alquiler debido a una emergencia debería ser muy infrecuente para evitar problemas con inquilinos que involucren a las autoridades de vivienda.
2. Los propietarios pueden cortar servicios para reparaciones programadas
Los problemas de mantenimiento o reparación que no son emergencias, pero requieren una interrupción temporal del servicio, deben programarse con aviso adecuado a los inquilinos.
El trabajo eléctrico o de plomería a menudo requiere una interrupción del servicio para realizar el trabajo de manera segura y efectiva.
Por ejemplo, considera estas reparaciones comunes de unidades:
| Tipo de Reparación | Probabilidad de corte | Razón del corte |
|---|---|---|
| Plomería | Muy Probable | El pegamento de tuberías debe estar seco para curar |
| Eléctrica | Muy Probable | Riesgo de seguridad para el Electricista |
| Gas | Muy Probable | Riesgo de seguridad para el Técnico |
| Internet | Algo Probable | Desconexiones frecuentes durante el proceso de reparación |
Los propietarios deben notificar a los inquilinos de una interrupción temporal del servicio para reparaciones al menos 24 horas antes del corte.
La notificación debe (al menos) incluir el tiempo programado de interrupción del servicio, una breve explicación, y un tiempo estimado de restauración del servicio.
Supongamos que el servicio de agua de una propiedad de alquiler necesitara ser cortado para una reparación menor de fuga. El aviso al inquilino podría verse así:
“Atención Inquilino: el servicio de agua será cortado aproximadamente a la 1 PM mañana para una reparación de tubería fuera del edificio. La interrupción del agua debería durar aproximadamente una hora.”
Siempre que sea posible, los propietarios deben comunicar los problemas e interrupciones del servicio a los inquilinos. Los correos electrónicos y mensajes de texto son métodos eficientes, sirviendo como documentación con marca de tiempo del aviso.
Cortes de Servicio de Internet en Propiedades de Alquiler
El servicio de internet es una parte esencial de la vida residencial moderna. Los inquilinos pueden seleccionar una propiedad de alquiler basándose únicamente en la disponibilidad del servicio de internet.
El Código Civil de California 789.3 no incluye el servicio de internet como un servicio listado pero tampoco lo excluye. Como tal, abordar la interrupción del servicio de internet de un inquilino recae en el contrato de arrendamiento.
El internet listado en un contrato de arrendamiento como un servicio proporcionado, ya sea pagado directamente por el inquilino o incluido en la renta y pagado por el propietario, se convierte en una condición del acuerdo.
Si el servicio de internet no es parte del contrato de arrendamiento escrito y firmado, un inquilino tendrá más dificultad argumentando que el servicio interrumpido viola las reglas de corte de servicios.
Evita acuerdos verbales entre un inquilino y propietario o acceso informal a internet, como un propietario compartiendo una contraseña de Wi-Fi con un inquilino.
Un contrato de arrendamiento escrito incluyendo detalles sobre los servicios proporcionados es la mejor práctica tanto para inquilino como para propietario.
Recursos para Inquilinos y Propietarios Manejando Cortes de Servicios
California ofrece una variedad de recursos de apoyo para inquilinos y propietarios:
1. Guía del Inquilino de California
El Departamento de Bienes Raíces de California creó una publicación titulada California Tenants: A Guide to Residential Tenants’ and Landlords’ Rights and Responsibilities (en inglés).
Este documento proporciona información clara respondiendo muchas preguntas relacionadas con contratos de alquiler entre inquilinos y propietarios, incluyendo preguntas sobre servicios.
2. Autoridad de Vivienda Local
Las autoridades de vivienda locales de California son excelentes recursos tanto para inquilinos como para propietarios. Una lista de todas las autoridades de vivienda de CA se puede encontrar aquí.
Reader Questions & Expert Answers
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Seis meses sin agua es extremo. Esto no es una zona gris - cortar el agua intencionalmente para sacar a un inquilino es un caso de libro de “desalojo constructivo” y es ilegal bajo el Código Civil de California 789.3.
La ley es bastante específica sobre los daños aquí: el propietario debe $100 por cada día que el agua estuvo cortada, con un mínimo de $250. Seis meses de eso suma potencialmente $18,000 o más - antes de contar lo que has gastado en agua embotellada, alojamiento temporal, o cualquier otra cosa.
Escucho que las quejas al comisionado de agua no están avanzando rápido. Algunas otras puertas para tocar: tu autoridad de vivienda local (diferente del comisionado de agua) puede emitir violaciones de habitabilidad. Las organizaciones de derechos de inquilinos a veces toman casos extremos como este gratis. Y honestamente, casos tan graves ocasionalmente obtienen tracción cuando los medios locales los cubren.
Ya que estás en el tribunal, asegúrate de que quien esté manejando tu caso esté citando las penalidades diarias específicas bajo 789.3. Has estado viviendo sin agua por medio año. Los daños deberían reflejar eso.
Sí, el especialista en vivienda justa te dio buena información. Tienes razón en estar frustrada - “reparaciones de emergencia” dos veces por semana durante un período extendido no son realmente reparaciones de emergencia. Es o un edificio con mantenimiento seriamente descuidado, o algo más está pasando.
El Código Civil de California 1941.1 requiere que los propietarios mantengan la plomería en buen estado. Si necesita reparaciones de emergencia constantes, eso es en realidad evidencia de que el propietario no está manteniendo la propiedad adecuadamente. Y bajo 1942.4, no pueden cobrar renta completa cuando te faltan servicios esenciales como el agua.
Esto es lo que haría: empieza a llevar un registro. Cada vez que se corte el agua, anota la fecha, hora, cuánto duró, y si recibiste aviso previo. Luego envía a tu propietario una solicitud por escrito pidiendo crédito de renta por los días sin agua, más un plan claro para arreglar lo que está causando todas estas “emergencias.”
Si se niegan o te ignoran, tienes opciones - queja ante la autoridad de vivienda, corte de reclamos menores por la renta prorrateada, o el remedio de “reparar y deducir” (aunque consulta con ayuda legal antes de intentar ese).
Espera - ¿una reparación de tubería para un cuarto de lavandería que ha estado roto desde 2017 va a quitarte el agua por cinco días seguidos? Eso no tiene sentido.
Si el cuarto de lavandería ha estado cerrado por seis años y todos han estado lavando en otro lugar, esto no es una emergencia. Y cinco días completos para arreglar una tubería es mucho tiempo. El aviso adecuado también debería decirte cuándo se corta el agua y cuándo vuelve - no solo “lunes a viernes.”
No deberías tener que estar sin agua por cinco días consecutivos por algo que pudo haberse arreglado hace años y que ni siquiera beneficia a tu unidad. Si van a hacer esto, el propietario debería al menos proporcionar algún tipo de acomodación - baños portátiles, entregas de agua, algo.
Yo respondería por escrito de inmediato preguntando por qué esto tomará cinco días completos, qué acomodaciones proporcionarán, y si pueden hacer el trabajo en fases para que el agua se restaure cada noche. Guarda una copia de todo. Si no responden razonablemente, tu autoridad de vivienda local es la siguiente llamada.
No, no pueden cobrar renta completa cuando no tuviste agua caliente o estufa por dos semanas. Bajo la ley de California (Código Civil 1941.1 y 1942.4), el agua caliente se considera esencial - una unidad sin ella no es completamente habitable.
La parte difícil es determinar exactamente cuánta reducción es justa. No hay una fórmula oficial. ¿Pero dos semanas sin cocinar o agua caliente? Mucha gente argumentaría que eso vale 30-50% de descuento por esos días - aproximadamente medio mes de descuento como mínimo.
Ya que te prometieron un crédito, ponlo por escrito. Envía algo como: “Dando seguimiento al crédito de renta discutido por los 14 días sin servicio de gas - espero $X aplicado a mi próximo pago de renta.” Dales una fecha límite. Guarda una copia.
Si no cumplen con lo que prometieron, puedes deducirlo tú misma de la renta del próximo mes (solo asegúrate de haber documentado todo por escrito primero), o llevarlo a la corte de reclamos menores. Pero esperemos que una solicitud clara por escrito los haga cumplir lo que ya dijeron que harían.
Tener que salir de tu casa con tus hijos solo para acceder al agua - mientras pagas una tarifa mensual de agua - no está bien. Múltiples cortes por semana, hasta 8 horas a la vez, con aviso que a veces llega después de que el agua ya está cortada? Eso es un patrón, no una serie de problemas aislados.
Esto es lo que haría: empieza a llevar un registro. Cada corte - fecha, hora en que se cortó, hora en que volvió, si recibiste aviso y cuándo. Toma capturas de pantalla de cualquier mensaje de texto o correo electrónico, especialmente los que llegaron después de que el agua ya estaba cortada. Guarda tus facturas de agua mostrando lo que te están cobrando.
Luego escribe a la administración pidiendo cargos de agua prorrateados. Estás pagando por un servicio que no estás recibiendo. Ponlo por escrito y guarda una copia.
Si te ignoran o te rechazan, ya tienes un rastro de papel. Tu autoridad de vivienda local maneja quejas de habitabilidad - las interrupciones frecuentes de servicios cuentan. Las organizaciones de derechos de inquilinos pueden decirte si este patrón apoya un reclamo de reducción de renta. Y si nada más funciona, la corte de reclamos menores está ahí para recuperar lo que has pagado por agua que no pudiste usar.
No deberías tener que salir de tu casa para encontrar agua para tu familia. Eso es básico.
Frequently Asked Questions
¿Puede un propietario cortar el agua o la electricidad sin aviso en California?
Un propietario no puede cortar servicios como agua o electricidad a una unidad de alquiler a menos que haya una emergencia o reparación programada. Cortar servicios con el propósito de forzar a un inquilino a mudarse se considera un 'desalojo constructivo,' y está prohibido por el Código Civil de California 789.3a.
¿Por cuánto tiempo puede un propietario cortar el servicio de servicios públicos para reparaciones?
Un propietario está sujeto a penalidades legales diarias por una unidad de alquiler sin servicio de servicios públicos según el Código Civil de California 789.3. Las reparaciones normalmente se completan en horas. Un inquilino generalmente debería contactar a su autoridad de vivienda local o buscar protección legal si el servicio a su unidad de alquiler está cortado por más de un día sin explicación o cronograma de reparación.
Tiffanie Hawley has worked in the water treatment industry for nearly 20 years as a treatment plant operator, laboratory technician, regulatory consultant, and plant manager. She aims to educate readers about the scientific and human contributions that are part of producing and protecting drinking water.
